La vivienda y la ley de Murphy

PISOS EN VENTA. Los carteles de ‘Se vende’ cada vez duran más tiempo y abundan en las fachadas de los edificios./ J. Póo

El famoso corolario de la ley de Murphy de que si algo puede salir mal, saldrá mal, tiene una desgraciada actualidad en el sector de la construcción, ya que si algo tiene posibilidades evidentes de ir mal es el problema de la vivienda. Pero más allá de las evidencias de que los que lo tienen mal lo van a tener peor, me interesa analizar cuestiones no tan evidentes que, me temo, también van a ir a peor, con consecuencias muy, pero que muy graves. Claro que sólo para los ‘pringaos de siempre, ya que los buitres del poder económico saben sacar tajada incluso en las crisis, por lo que las consecuencias serán terriblemente injustas. Pero vayamos por partes y veamos cuáles son las soluciones existentes, que las hay.

La inundación del cemento
Los sectores de población con renta por debajo del umbral de compra de vivienda, especialmente los jóvenes mileuristas sin posibilidades de poseer la casa de sus padres, pero también algunos pensionistas, los divorciados sin la casa familiar, etc., ya estaban hechos a la idea de que “no van a tener vivienda en su puta vida”, afortunado eslogan del movimiento V de vivienda. Su única posibilidad de acceder al selecto club de los propietarios de vivienda es la de resultar afortunados en alguno de los bombos de la suerte de Viviendas de Protección Oficial (VPO), lo que da para muy pocos. Los que lo tienen cada vez más difícil para pagar puntualmente sus recibos mensuales son los propietarios nominales de viviendas hipotecadas, es decir, los que realmente tienen una multipropiedad compartida con los bancos. Según va subiendo el tipo del Euríbor aumenta su recibo mensual, pero sólo el importe de los intereses, con lo que aumenta su asfixia económica sin aumentar su porcentaje de propiedad.

En consecuencia, empieza a aparecer la morosidad, la imposibilidad para muchas familias de seguir pagando sus viviendas a sus respectivos bancos, con lo que se irá haciendo más visible para un mayor número de supuestos propietarios que son inquilinos de segunda y que no hay peores caseros y más protegidos por las leyes que los bancos. Tal como ha sucedido en ocasiones similares anteriores, muchos tendrán que vender su propiedad si no quieren que lo hagan sus bancos tras rapidísimos procesos de desahucio, con lo que aumentará la oferta de venta de pisos de segunda mano, que podrá seguirse visualmente en las calles españolas a través del aumento de carteles de “Se vende” en las viviendas, en los periódicos y en los boletines oficiales, con los anuncios de subastas de pisos.

Fenómeno que se notará a lo largo de 2008 y cuya magnitud estará en función de la evolución del índice Euríbor, pero aun cuando éste no subiera como anuncian los interesados profetas del BBVA1, resultará insostenible para miles de ciudadanos que ya están sobreendeudados, al haber superado los tipos de interés su capacidad de pago. A modo de ejemplo, el comprador de una vivienda de la periferia urbana de tipo medio de 250.000 euros del año 2005 (unos 42 millones de pesetas), con una hipoteca de 210.000 euros a 30 años (unos 35 millones de pesetas), ha pasado de pagar 900 euros mensuales a tener que pagar 1.130 euros en este mes de octubre.

El que ciudadanos con familias y empleos inestables tengan que hacer frente a unos pagos de más de 1.000 euros mensuales es una aberración con consecuencias económicas y psicológicas indeseables. Muchos casos sobreviven sólo gracias a la solidaridad familiar. Mi recomendación a propietarios como los del ejemplo y, en general, a todos los propietarios con hipotecas importantes es que no se lo piensen más y vendan ahora, cuando el descenso de los precios de venta sobre los máximos teóricos del mercado ronda el 10%, antes de que los precios de venta bajen el 30% en que se estima la sobrevaloración actual2. Sin embargo, pocos actúan con racionalidad, ya que el cerebro es una mala herramienta para tomar decisiones financieras y la tendencia está siendo la contraria, renegociar la deuda a más largo plazo, con lo que consiguen depender más de ‘sus caseros’, los bancos.

Realmente es una situación desquiciada la que estamos viviendo y sólo así pueden entenderse estos comportamientos, pero hay que ser conscientes de que cada vez son más los ciudadanos con sus voluntades secuestradas por los bancos, dado su alto nivel de dependencia, con lo que no son ciudadanos libres. No es ninguna exageración pensar que en España los precios de la vivienda puedan bajar un 30%, ya que tanto las dimensiones alcanzadas aquí por la burbuja inmobiliaria, como el alto componente de inversión que tiene la adquisición de vivienda por los españoles, podría llevar los precios de la vivienda a una deflación incluso mayor3. Es lo que ya está sucediendo en Estados Unidos y es parte del bucle de realimentación del pánico hipotecario.

Paralelamente a la morosidad, el aumento del tipo de interés lleva aparejado el rápido descenso en la compra de viviendas, tanto nuevas como de segunda mano, lo que ya era constatable en el año 2006 y manifiestamente evidente en este año 2007: no se venden los pisos, lo que afecta a más de medio millón de españoles en estos momentos4. Las consecuencias son también bien conocidas: descenso del precio de venta de los pisos y bolsas de “no vendidos” en manos de las empresas inmobiliarias que, acostumbradas a una década de ‘vacas gordas’, no cuentan en nuestro país con bases financieras sólidas, con lo que la respuesta es el parón en la construcción, las suspensiones de pagos empresariales en cadena, el cierre de inmobiliarias y el despido de empleados. Fenómenos que ya han comenzado con la suspensión de pagos de las seis filiales de la inmobiliaria Llanera y el cierre de 145 oficinas de Tecnocasa. No serán las únicas.

Además, la crisis hipotecaria está golpeando con fuerza a bancos estadounidenses, pero también a europeos, donde ya se anuncian despidos de miles de empleados. Éste es un fuego que se propaga y los avisos del incendio para España no se reducen a las suspensiones de pagos de inmobiliarias, sino que la agencia de calificación Moody’s ha advertido de que cinco cajas españolas están expuestas al riesgo inmobiliario. Por muchas y bienintencionadas, o no, llamadas a la moderación, avisos de cuidado con el contagio hipotecario norteamericano, doctrinas hipócritas sobre el cambio de ciclo, lo que es evidente, salvo para los ciegos, es la pérdida de las expectativas en los cuantiosos beneficios inmobiliarios por la continuada subida de precios. El efecto inmediato ha sido el parón de la burbuja inmobiliaria y su posible desinfle, ya que el ajuste inmobiliario es más intenso de lo que nos están contando y será aún mayor si se cumple la ley de Murphy.

Pérdida de empleos
La consecuencia más indeseable será la pérdida del empleo para miles de ciudadanos. 200.000 empleos por cada 100.000 viviendas que se dejen de construir fue la amenaza de SEOPAN5, la patronal de las grandes constructoras, un gran poder económico e ideológico y que está realmente condicionando la política del Gobierno y sus aparatos ideológicos, como los medios de comunicación. Su “aviso para navegantes” era que tal hecho podría suceder en el año 2008. Ahora, son otros voceros empresariales del Instituto de Práctica Empresarial los que avanzan que ya en este 2007 se comenzarán 100.000 viviendas menos que en 2006, con similar conclusión de que “por cada 10 viviendas que se dejen de construir, al menos otras veinte personas deben buscar otro empleo”6.

Otra consecuencia, tal como les sucedió en 2001 a los especuladores de las ‘puntocom’, es la conversión en pesadillas de los sueños millonarios de miles de españoles que, afectados por la fiebre inmobiliaria, pensaron en convertirse en rentistas de por vida sin tener que penar con la maldición bíblica de tenerse que ganar el pan con el sudor de su frente.

Esta nueva crisis no será el apocalipsis del sistema, como tampoco lo fueron las anteriores: crisis inmobiliarias de 1979/82 o la de 1990/92. Pero esta burbuja inmobiliaria, que han hinchado de 1995 a 2005, se ha convertido ya en un bucle de realimentación de miseria y sufrimiento para los de siempre, para los que sólo tienen su fuerza de trabajo como única mercancía para vender. Ahora el ajuste será con seguridad más duro y afectará a un mayor número de personas.

En sus dos vertientes, mayor número de desempleados, dadas las dimensiones del sector de la construcción y sus efectos multiplicadores sobre la economía y mayor número de incumplimientos de un derecho fundamental como es el contar con un alojamiento digno. Dados los afectados actuales y los que vendrán, según Murphy, sí que procede caracterizar la situación como de emergencia, precisándose de medidas extraordinarias, al modo de las que se impulsaron por el Gobierno vasco con las inundaciones de 1983. Paralelismo que considero afortunado, ya que la crisis inmobiliaria tiene unas dimensiones internacionales, propias de la globalización, pero los efectos y sus soluciones son específicas, derivadas del tinglado inmobiliario español, con rasgos netamente diferenciales, por lo que la metáfora de la inundación es más apropiada para el caso español que el de un tsunami.

La crisis inmobiliaria española no tiene sus principales raíces en los flujos financieros internacionales, ya que el saldo español resulta con seguridad exportador, originado en las cuantiosas plusvalías inmobiliarias acumuladas por bancos, constructoras e inmobiliarias españolas. En nuestro caso, también se trata de paliar las consecuencias de una inundación, sólo que más grave en la superficie afectada y en el tiempo, ya que ha arrasado el territorio español, ha saqueado las arcas municipales, ha chupado de las estatales y autonómicas y ha durado casi diez años: la inundación del cemento.